Para síndicos, condomínios e administradoras
Diagnóstico da carteira, auditoria dos documentos e definição da via adequada para negociação, protesto, cobrança ou execução judicial.
Conteúdo informativo. A medida adequada depende da constituição do condomínio, da carteira e da documentação disponível.
Decisões documentadas e acompanháveis
Cada faixa de atraso pode exigir uma providência diferente.
5 anos
Prazo geral analisado parcela por parcela
Documentação primeiro
Convenção, atas, orçamento e memória de cálculo
Brasília e online
Atendimento a gestões de diferentes localidades
Ponto de partida
O Código Civil atribui ao síndico a cobrança das contribuições e multas devidas. Isso recomenda uma política clara, documentos consistentes e prestação de contas das medidas adotadas.
A inadimplência afeta despesas correntes, manutenção e planejamento. A atuação jurídica deve buscar regularização sem transformar a cobrança em exposição pessoal ou conflito desnecessário.
Para condomínio edilício, a contribuição prevista na convenção ou aprovada em assembleia pode constituir título executivo extrajudicial, desde que documentalmente comprovada e revestida de certeza, liquidez e exigibilidade.
Para quem é
O levantamento inicial identifica o que precisa de conferência imediata e quais casos podem seguir para negociação ou medida formal.
Vias disponíveis
Não existe sequência obrigatória para toda carteira. Documentação, prazo, custo e histórico orientam a escolha.
01
Quando o diálogo e a formalização são adequados ao caso
Comunicação objetiva, memória de cálculo e proposta de regularização, com registro das providências adotadas.
Não é requisito obrigatório para toda execução, mas pode favorecer a negociação e organizar a prova da gestão.
02
Quando o documento de dívida atende às exigências aplicáveis
Apresentação ao tabelionato para provar formalmente a inadimplência e promover a intimação do devedor.
A documentação, a identificação do responsável e os critérios locais precisam ser conferidos para evitar protesto indevido.
03
Quando a medida judicial é necessária
A execução pode ser utilizada se houver obrigação certa, líquida e exigível e título enquadrado no art. 784, X, do CPC.
Se o condomínio não preencher os requisitos da execução, outra via processual pode ser necessária.
Regras importantes
Esses pontos ajudam a definir prioridades, mas não substituem a análise dos documentos e dos sujeitos envolvidos.
5 anos
O Tema 949 do STJ estabelece prazo de cinco anos para cotas líquidas documentadas, contado do dia seguinte ao vencimento de cada prestação.
Art. 784, X
A contribuição deve estar prevista na convenção ou aprovada em assembleia e ser documentalmente comprovada, além de certa, líquida e exigível.
Cotas vincendas
O STJ admite incluir na execução as parcelas que vencem no curso do processo até o cumprimento da obrigação.
Bem de família
A Lei nº 8.009/1990 excepciona as contribuições devidas em função do próprio imóvel, observada a análise do caso concreto.
Auditoria documental
A lista varia conforme a constituição da entidade, o período da dívida, a unidade e a providência pretendida.
Em condomínios de fato, associações de moradores, imóveis vendidos ou unidades com alienação fiduciária, a definição da via e do responsável exige atenção adicional.
Analisar a carteiraPermitem conferir a constituição jurídica, o critério de rateio, as sanções e as regras internas aplicáveis.
Demonstram a aprovação das contribuições ordinárias ou extraordinárias e ajudam a comprovar a origem do valor.
Deve separar principal, correção monetária, juros e multa por competência, conforme a convenção e a legislação vigente.
Auxiliam a identificar proprietário, negócios registrados e situações que afetam a definição do responsável.
Informações sobre ocupação, compra, venda e ciência do condomínio podem ser relevantes para definir o polo passivo.
Permitem conciliar a contabilidade e evitar a inclusão de valores pagos, duplicados ou atribuídos à unidade errada.
Comprovantes de envio, respostas e termos assinados mostram o histórico de negociação e eventual descumprimento.
Critérios claros para acordos, parcelamentos e encaminhamento jurídico favorecem tratamento uniforme da carteira.
Prioridade da carteira
Separar a inadimplência por competência ajuda a enxergar riscos e definir o próximo passo.
Proteção da gestão
A legitimidade da dívida não autoriza constrangimento. O tratamento de dados e a comunicação devem ser proporcionais à finalidade.
Casos frequentes
O mesmo valor em aberto pode demandar providências diferentes conforme a unidade, o devedor e a constituição do condomínio.
Atendimento jurídico
O fluxo pode ser integrado à administradora, preservando a rotina financeira e separando as providências jurídicas.
Separação das unidades e parcelas por faixa de atraso, valor, situação do imóvel e existência de acordo.
Conferência de convenção, atas, orçamento, planilhas, matrícula, cadastro e comprovantes de pagamento.
Escolha fundamentada entre contato extrajudicial, negociação, protesto, ação de cobrança ou execução.
Elaboração de notificações e acordos com memória de cálculo e registros que permitam acompanhamento.
Monitoramento das medidas adotadas, novos vencimentos, pagamentos e informações úteis à gestão.
Quem atende
Advogado com formação em Direito, Ciências Contábeis e Ciências Econômicas, combinação relevante para compreender documentos jurídicos, planilhas, critérios de rateio e prestação de contas.
Dúvidas frequentes
As respostas apresentam regras gerais. A constituição do condomínio e os documentos podem mudar o enquadramento.
Sim. O art. 1.348, VII, do Código Civil inclui entre as atribuições do síndico cobrar dos condôminos as contribuições e as multas devidas. Isso não gera responsabilidade pessoal automática, mas recomenda atuação organizada, prestação de contas e decisões documentadas.
Não necessariamente. O art. 784, X, do CPC reconhece como título executivo extrajudicial o crédito de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. Se os requisitos não estiverem presentes, outra via pode ser necessária.
Não. A execução exige obrigação certa, líquida e exigível. É preciso demonstrar a origem da contribuição, sua aprovação ou previsão, o período devido e a memória de cálculo. Um boleto isolado pode não reunir toda a documentação necessária.
O Tema 949 do STJ fixa prazo de cinco anos para a cobrança de cotas condominiais líquidas constantes de instrumento público ou particular, contado do dia seguinte ao vencimento de cada prestação. A análise deve ser feita parcela por parcela.
O STJ, no REsp 1.759.364, admitiu a inclusão das cotas condominiais que vencem no curso da execução até o cumprimento integral da obrigação. A atualização deve ser apresentada de forma discriminada no processo.
A Lei nº 8.009/1990 prevê exceção à impenhorabilidade para contribuições devidas em função do próprio imóvel. A jurisprudência admite a penhora nessa hipótese, mas a medida e os sujeitos envolvidos precisam ser avaliados no processo concreto.
A dívida condominial tem natureza vinculada ao imóvel, mas a definição de quem deve integrar a cobrança pode considerar registro, posse, ciência do condomínio e período da dívida. O Tema 886 do STJ está em revisão no Tema 1.349, por isso vendedor e comprador devem ser analisados conforme a situação atual do processo e da documentação.
A cláusula do contrato de locação distribui obrigações entre proprietário e inquilino, mas não decide automaticamente quem responde perante o condomínio. A titularidade, a posse, a ciência do condomínio e os documentos disponíveis precisam ser conferidos.
Após a Lei nº 14.905/2024, o art. 1.336, §1º, do Código Civil prevê correção monetária e juros moratórios convencionados ou, se ausentes, os juros do art. 406, além de multa de até 2%. A convenção e as deliberações devem ser conferidas antes do cálculo.
Não como medida de coerção para pagamento. O STJ considera ilícita a restrição de áreas comuns ao condômino inadimplente e seus familiares, porque a legislação já prevê sanções pecuniárias e meios próprios de cobrança.
A gestão pode precisar tratar dados de inadimplência para contabilidade, prestação de contas e exercício de direitos, mas deve limitar o acesso e a informação ao necessário. Exposição pública em mural, elevador, portaria ou grupo aberto aumenta o risco de violação de privacidade e dano moral.
Nem sempre. O TJDFT possui precedentes afastando essa via para condomínio de fato ou associação sem os requisitos do condomínio edilício. Pode existir direito à cobrança por outra via ou com base contratual, mas a constituição da entidade e os documentos devem ser avaliados antes do ajuizamento.
Não há uma sequência obrigatória aplicável a todos os casos. O protesto, a negociação e a medida judicial são ferramentas distintas. A escolha depende da documentação, do histórico da cobrança, do custo e da estratégia aprovada pelo condomínio.
A administradora pode permanecer responsável por boletos, contabilidade e rotina financeira, enquanto o escritório atua na auditoria jurídica, formalização de acordos, protesto e processos. As responsabilidades e o fluxo de informações são definidos por contrato.
Os honorários são apresentados por contrato escrito, conforme a tabela da OAB, o volume da carteira e o escopo definido. Custas, emolumentos e outras despesas são informados separadamente quando aplicáveis.
Sim. A análise documental e as reuniões podem ser realizadas online para condomínios e administradoras de todo o Brasil. Também há atendimento presencial em Ceilândia Sul, Brasília/DF.
Diagnóstico inicial
Informe o porte do condomínio, a função do contato e uma estimativa da inadimplência. O formulário prepara a mensagem para envio ao WhatsApp do escritório.