Airbnb em condomínios: o proprietário pode alugar seu apartamento por temporada mesmo contra a vontade dos vizinhos?

Alugar um apartamento pelo Airbnb ou por outras plataformas de hospedagem tornou-se uma alternativa de renda para muitos proprietários. Entretanto, a prática também provocou conflitos em condomínios residenciais, especialmente em razão da circulação frequente de visitantes, das preocupações com segurança e das regras de convivência.

Diante desses conflitos, surge uma dúvida importante: o condomínio pode impedir que o proprietário alugue seu imóvel por curtos períodos, mesmo sendo ele o legítimo dono do apartamento?

A resposta depende da natureza da utilização do imóvel, da convenção condominial e das circunstâncias concretas.

Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma importante decisão sobre a exploração de estadias curtas em condomínios residenciais. Posteriormente, o tribunal submeteu outra controvérsia relacionada ao assunto ao rito dos recursos repetitivos, visando estabelecer uma orientação qualificada para os processos semelhantes.

Neste artigo, explicamos o que determina a legislação, quais são os direitos dos proprietários e dos condomínios e o que efetivamente mudou com os julgamentos de 2026.

O proprietário pode alugar livremente seu apartamento?

O direito de propriedade é protegido pela Constituição Federal e pelo Código Civil.

O artigo 1.335, inciso I, do Código Civil assegura ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade imobiliária.

Isso inclui, em princípio, a possibilidade de utilizar o apartamento para moradia própria, ceder seu uso e celebrar contratos de locação.

Entretanto, o direito de propriedade não é absoluto.

Quem adquire um apartamento em condomínio também passa a integrar uma coletividade, submetendo-se a obrigações legais e às regras legítimas de convivência estabelecidas para o empreendimento.

O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil determina que o condômino deve respeitar a destinação da edificação e não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais ocupantes.

Por isso, o direito de obter renda com o imóvel precisa ser compatibilizado com a finalidade do condomínio e com os direitos dos outros moradores.

Qual é a diferença entre locação por temporada e hospedagem de curta duração?

Essa distinção é fundamental para compreender as decisões do STJ.

Locação por temporada

A locação por temporada está prevista no artigo 48 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Ela ocorre quando o imóvel é alugado para residência temporária do locatário, por período não superior a 90 dias.

A lei contempla situações como viagens de lazer, realização de cursos, tratamentos de saúde e outras necessidades de permanência temporária.

Portanto, um contrato de 30 dias para que uma família utilize determinado apartamento como residência temporária pode, dependendo de suas características, enquadrar-se nessa modalidade.

O simples fato de o contrato possuir prazo reduzido não significa automaticamente que exista atividade hoteleira.

Hospedagem ou estadia de curta duração

Em determinadas situações, a utilização do imóvel apresenta características diferentes da locação residencial tradicional.

Isso pode ocorrer quando um apartamento é disponibilizado reiteradamente para estadias de poucos dias, com elevada rotatividade de ocupantes e exploração econômica organizada.

O STJ reconheceu que determinados contratos podem possuir natureza atípica, não se enquadrando integralmente nas modalidades tradicionais de locação residencial ou hospedagem hoteleira.

É importante observar que a utilização do Airbnb, isoladamente, não determina a natureza jurídica da contratação.

Uma locação residencial por temporada pode ser anunciada em plataforma digital, assim como uma hospedagem de curta duração pode ser oferecida por outros meios.

O que importa não é apenas onde o imóvel foi anunciado, mas como ele é efetivamente utilizado.

O condomínio pode proibir locações pelo Airbnb?

O condomínio pode estabelecer restrições legítimas a formas de utilização que sejam incompatíveis com sua destinação exclusivamente residencial.

Essa possibilidade foi reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça em diferentes julgamentos.

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.

Por maioria, o colegiado entendeu que a utilização reiterada de unidades residenciais para contratos atípicos de curta estadia, com exploração econômica ou profissionalização da atividade, pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.

Nessas circunstâncias, a mudança de destinação exige autorização condominial, observadas as regras legais.

O tribunal considerou que, quando a convenção estabelece finalidade exclusivamente residencial, a exploração econômica de estadias curtas com as características examinadas no processo pode contrariar essa destinação.

Isso não significa que qualquer locação por prazo inferior a 90 dias esteja automaticamente proibida em todos os condomínios brasileiros.

É necessário analisar a natureza da contratação, a convenção e a utilização concreta do imóvel.

O que o STJ decidiu em maio de 2026?

No julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção examinou o conflito entre uma proprietária que pretendia disponibilizar seu apartamento para estadias curtas e um condomínio cuja convenção previa destinação residencial.

A discussão envolvia a possibilidade de realizar contratos atípicos de curta duração sem aprovação dos demais condôminos.

O STJ concluiu que a exploração reiterada e profissionalizada dessa modalidade poderia descaracterizar a finalidade residencial do empreendimento.

O tribunal também considerou relevante o artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alteração da convenção ou mudança de destinação da edificação ou de unidade imobiliária.

Com isso, manteve a decisão que impedia a proprietária de realizar a atividade pretendida sem a autorização condominial necessária.

O julgamento foi registrado no Informativo de Jurisprudência nº 889 do STJ, publicado em maio de 2026, e o acórdão foi publicado no Diário da Justiça Eletrônico Nacional em 29 de junho de 2026.

Embora represente orientação relevante da Segunda Seção, o julgamento não deve ser confundido com a tese de um recurso repetitivo já definitivamente fixada sobre todas as hipóteses de locação por temporada.

O que é o Tema Repetitivo 1.443 do STJ?

Após o julgamento de maio de 2026, o STJ submeteu uma questão relacionada ao assunto ao rito dos recursos repetitivos.

O Tema 1.443 envolve os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo.

A controvérsia consiste em definir se a previsão de destinação residencial na convenção do condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades por curtos períodos, mediante plataformas digitais, ou se é necessária uma proibição expressa.

Essa diferença possui grande importância prática.

Imagine que a convenção de determinado edifício afirme apenas que o condomínio tem finalidade residencial, sem mencionar expressamente Airbnb, hospedagem ou locações de curta duração.

A questão é saber em quais circunstâncias essa previsão já representa fundamento suficiente para restringir a atividade pretendida pelo proprietário.

O STJ já havia apresentado entendimento favorável à suficiência da destinação residencial no julgamento de maio de 2026.

Entretanto, com a afetação do Tema 1.443, a Corte busca estabelecer uma tese qualificada sobre a questão.

Até a data desta análise, em 29 de outubro de 2026, a consulta às fontes oficiais não identificou julgamento definitivo do recurso repetitivo.

Os processos sobre Airbnb estão suspensos?

O STJ determinou a suspensão nacional dos processos individuais e coletivos que discutem a mesma questão jurídica submetida ao Tema 1.443.

Isso não significa que qualquer processo envolvendo Airbnb esteja automaticamente suspenso.

A suspensão depende da correspondência entre a controvérsia discutida na ação e a questão delimitada no tema repetitivo.

Processos que envolvam questões diferentes, como descumprimento de regras de segurança, cobrança de multas ou outras particularidades, exigem análise específica.

O condomínio precisa aprovar a locação por dois terços dos moradores?

O artigo 1.351 do Código Civil estabelece que a alteração da convenção ou da destinação do edifício ou de unidade imobiliária depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.

Esse quórum foi expressamente considerado pelo STJ no julgamento de maio de 2026.

Assim, quando a utilização pretendida representa mudança da destinação residencial para uma atividade de estadias curtas com as características examinadas pelo tribunal, a autorização exige deliberação com o quórum legal aplicável.

É importante esclarecer que dois terços dos condôminos não significa simplesmente dois terços dos presentes à assembleia.

A contagem dos votos deve observar a legislação e as regras condominiais válidas.

Por outro lado, o quórum aplicável a determinada decisão não deve ser presumido sem identificar o seu objeto.

Uma deliberação que altera a convenção ou a destinação do edifício possui natureza diferente de uma decisão administrativa relacionada ao controle de acesso de visitantes.

O condomínio pode proibir o Airbnb mesmo sem mencionar a plataforma na convenção?

Essa é precisamente uma das questões discutidas no Tema Repetitivo 1.443.

No REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção do STJ considerou que a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção poderia impedir a exploração de contratos atípicos de curta estadia incompatíveis com essa finalidade.

Entretanto, o debate sobre a suficiência dessa cláusula foi submetido posteriormente ao rito dos recursos repetitivos.

Portanto, não seria adequado afirmar que a controvérsia já recebeu uma solução vinculante definitiva por meio do Tema 1.443.

Enquanto a tese repetitiva não estiver definitivamente fixada, é necessário considerar os precedentes existentes, a natureza da atividade e a situação específica do condomínio.

O condomínio pode aplicar multa ao proprietário?

A utilização do imóvel em desacordo com a convenção ou com os deveres condominiais pode dar origem a sanções.

O artigo 1.336, § 2º, do Código Civil estabelece que o descumprimento de determinados deveres dos condôminos pode resultar na multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, respeitado o limite legal de até cinco vezes o valor das contribuições mensais.

Na ausência de disposição expressa, a cobrança depende da deliberação prevista nesse dispositivo.

O artigo 1.337 também contempla multas para situações de descumprimento reiterado dos deveres condominiais e comportamento antissocial, observados seus requisitos próprios.

Entretanto, a multa não deve ser aplicada de maneira automática apenas porque o proprietário anunciou o apartamento em determinada plataforma.

É necessário identificar a regra violada, a conduta praticada, o fundamento legal e o procedimento aplicável.

Também devem ser observadas as garantias de defesa pertinentes, especialmente quando a sanção decorre de acusação de comportamento irregular ou reiterado.

O proprietário pode contestar a proibição judicialmente?

Sim.

O proprietário que entende estar submetido a restrição ilegal ou abusiva pode questionar judicialmente a decisão condominial.

O simples fato de uma regra ter sido aprovada em assembleia não significa que seja imune ao controle judicial.

A análise poderá envolver a regularidade da convocação, o quórum utilizado, o conteúdo da convenção, a natureza da atividade e a compatibilidade da restrição com a legislação.

Também poderá ser relevante verificar se a decisão respeitou os direitos de propriedade e os limites legítimos da organização condominial.

Por outro lado, o reconhecimento judicial de determinadas restrições pelo STJ demonstra que a invocação isolada do direito de propriedade não é suficiente para afastar todas as limitações previstas na convenção.

O resultado dependerá dos fatos e do enquadramento jurídico.

E se o proprietário já alugava pelo Airbnb antes da proibição?

A existência de locações anteriores não assegura automaticamente o direito permanente de manter determinada atividade.

É necessário verificar quais regras estavam vigentes quando a exploração teve início, se houve alteração válida da convenção e quais características a atividade possui.

Também podem existir contratos já celebrados com terceiros, cuja situação precisa ser avaliada separadamente.

Uma nova restrição condominial pode produzir conflitos relacionados ao cumprimento de reservas, responsabilidades contratuais e eventuais prejuízos.

Entretanto, não se pode afirmar que toda atividade anteriormente praticada esteja definitivamente protegida, independentemente da convenção e da legislação.

Da mesma forma, não é adequado presumir que qualquer nova decisão condominial possa produzir efeitos retroativos sem análise jurídica.

Um apartamento alugado por 30 ou 60 dias pode ser proibido?

A duração do contrato é importante, mas não resolve, isoladamente, sua classificação jurídica.

A Lei do Inquilinato admite contratos residenciais por temporada com duração de até 90 dias.

Isso significa que uma locação de 30 ou 60 dias pode ser perfeitamente compatível com a residência temporária do locatário.

Por outro lado, uma atividade caracterizada por sucessivas estadias muito breves, rotatividade intensa e exploração econômica profissionalizada pode apresentar características diferentes.

O enquadramento dependerá do conjunto das circunstâncias.

Assim, não existe uma regra geral segundo a qual todo contrato inferior a 90 dias constitui hospedagem irregular, nem uma garantia de que toda locação inferior a esse prazo esteja imune às restrições condominiais.

O condomínio pode exigir cadastro de hóspedes e regras de acesso?

A administração condominial possui responsabilidade pela organização e segurança das áreas comuns.

Por isso, podem existir regras legítimas de identificação de visitantes, utilização de espaços comuns e procedimentos de entrada e saída.

Essas medidas precisam respeitar a legislação, a convenção e os direitos dos envolvidos.

Também é necessário considerar a proteção de dados pessoais, evitando exigências excessivas ou tratamento inadequado das informações coletadas.

As regras de segurança não devem ser utilizadas como instrumento de constrangimento ou de imposição de exigências arbitrárias.

É importante distinguir a organização regular do acesso ao condomínio de uma proibição de determinada modalidade de exploração econômica do imóvel.

O que síndicos e administradoras devem observar?

A administração condominial deve conhecer a destinação prevista na convenção e os limites legais de sua atuação.

Quando surgem conflitos relacionados às estadias curtas, é importante identificar a natureza da utilização, verificar os instrumentos internos e documentar os acontecimentos relevantes.

Também pode ser necessário submeter a questão à assembleia, respeitando os requisitos de convocação e deliberação.

Medidas restritivas e sanções devem possuir fundamento jurídico e observar os procedimentos adequados.

O objetivo não deve ser simplesmente favorecer proprietários ou moradores, mas assegurar a compatibilidade entre o direito de utilização das unidades e os interesses legítimos da coletividade.

O que o proprietário deve verificar antes de anunciar seu imóvel?

Antes de disponibilizar um apartamento para estadias curtas, é importante verificar a convenção condominial e o regimento interno.

Também devem ser examinadas eventuais deliberações assembleares que tratem da destinação do empreendimento e das condições de utilização das unidades.

O proprietário deve considerar a forma como pretende explorar o imóvel, inclusive a frequência das estadias, os serviços oferecidos e o perfil das contratações.

Quando houver restrições ou dúvidas relevantes, a avaliação jurídica prévia pode contribuir para reduzir conflitos e riscos contratuais.

Não basta confirmar que a plataforma permite cadastrar o imóvel: é necessário verificar se a utilização pretendida é juridicamente compatível com as regras aplicáveis ao condomínio.

Conclusão: o direito de propriedade deve ser conciliado com a finalidade residencial do condomínio

O crescimento das plataformas de hospedagem trouxe novas possibilidades econômicas aos proprietários, mas também ampliou os conflitos relacionados à utilização de apartamentos em condomínios residenciais.

A legislação assegura o direito de propriedade e a possibilidade de celebrar contratos de locação. Entretanto, essas prerrogativas devem ser exercidas com respeito à destinação da edificação e aos direitos dos demais condôminos.

O julgamento do REsp 2.121.055/MG, em maio de 2026, representou uma importante orientação do STJ quanto à exploração reiterada e profissionalizada de estadias curtas.

Posteriormente, o Tema Repetitivo 1.443 foi instaurado para definir, de maneira qualificada, se a previsão de finalidade residencial na convenção basta para restringir determinada modalidade de locação, independentemente de proibição expressa.

Portanto, nem toda locação por temporada é automaticamente proibida, assim como o proprietário não possui liberdade irrestrita para transformar sua unidade em atividade incompatível com a destinação residencial.

A solução de cada conflito exige o exame da convenção, das deliberações condominiais, das características efetivas da utilização e do entendimento jurisprudencial aplicável.

Artigo informativo elaborado com base na legislação brasileira e em fontes oficiais verificadas em 29 de outubro de 2026. A aplicação das regras a situações concretas exige análise individual.